פסק-דין בתיק ת"א 3491-01-08

מבוא

זוהי תביעה כספית שעילתה הפרת הסכם.

התובעת הינה חברה בע"מ העוסקת, בין היתר, בהקמה ובהפעלה של תחנות דלק.

הנתבעת הינה חוכרת רשומה של נכס מקרקעין המהווה מגרש ומבנה בפארק תעשיות גולני-גליל תחתון, הידוע כחלקה 44 בגוש 15244 (להלן " הנכס").

בעליה ומנהלה של התובעת  - אוהד עמרם (להלן " אוהד"), הינו קרוב משפחה של הנתבעת.

ההסכם המדובר הינו "הסכם שכירות בלתי מוגנת" מיום 2.7.2007, ולפיו שכרה התובעת מן הנתבעת, לתקופה של 12 שנים עם אופציה להארכה, חלק מן הנכס כמפורט להלן: 80 מ"ר מתוך המבנה הבנוי בנכס - לשם הפעלת צרכנייה וחנות מסוג סופר מרקט, ומגרש בגודל של 200 מ"ר - לשם הקמה והפעלה של תחנת דלק (להלן " ההסכם").

התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, בכך שסירבה, בחוסר תום לב, לחתום חתימת בעלים על תכנית מפורטת ועל בקשה להיתר בנייה להקמת תחנת הדלק על פי ההסכם.

הנתבעת טוענת, מנגד, כי התובעת היא שהפרה את ההסכם ונהגה בחוסר תום לב, שכן הבקשה להיתר בנייה חורגת מן ההסכם, כאשר כוונת התובעת, שפעלה ללא ידיעת הנתבעת, הייתה לבנות את תחנת הדלק ללא היתר בניה ולהשתלט על הנכס של הנתבעת, תוך הרחבת שטח תחנת הדלק מעבר לשטח שהושכר לתובעת על פי ההסכם.

יצוין כי במקור תבעה התובעת את אכיפת ההסכם, משמע - חיוב הנתבעת לחתום על הבקשה להיתר בנייה, אולם מאוחר יותר היא ביקשה לתקן את כתב התביעה ובין היתר למחוק את סעד האכיפה. זאת, לטענת התובעת, משהתברר לה כי עקב חלוף הזמן פג תוקפם של האישורים הנלווים שהוציאה לשם דיון בבקשתה להיתר בנייה ובשל העובדה שלא ניתן עוד לאשר את התכנית בלא שיחודשו האישורים, על העלות הכבדה הכרוכה בכך. התביעה במתכונתה הנוכחית - המתוקנת, כוללת, אפוא, סעד כספי בלבד - פיצויים בסך כולל של 2,175,182 ש"ח.

טענות התובעת

התובעת טוענת בכתב התביעה כי כבר לפני מספר שנים היא ביקשה, בידיעתה ובהסכמתה של הנתבעת, להפעיל צרכנייה וסופרמרקט במבנה הבנוי בנכס ולהקים ולהפעיל תחנת דלק על חלק נוסף מן הנכס. לפיכך, ועל מנת "לשריין" לעצמה את החזקה בחלק מן הנכס עד לקבלת מלוא האישורים הנדרשים על פי דין להקמת ולהפעלת תחנת הדלק, שכרה התובעת מן הנתבעת, בהסכם שנכרת ביום 14.6.2002, חלק מן המבנה וחלק מן המגרש, כאשר הסכם דומה נחתם בין הצדדים ביום 1.5.2004 (להלן " ההסכמים הקודמים").

במהלך תקופת השכירות על פי ההסכמים הקודמים, פעלה התובעת, בידיעתה ובהסכמתה של הנתבעת, וקיבלה את מלוא האישורים והרישיונות הדרושים על פי דין להפעלת צרכנייה-סופרמרקט ותחנת דלק זמנית לסולר. כמו כן, פעלה התובעת לצורך קבלת האישורים הדרושים לשם הקמת והפעלת תחנת דלק קבועה בנכס.

ביום 5.1.2005 התקשרה התובעת עם משרד אדריכלים "דיאמנט ברגר" לשם הכנת תכנית לשינוי ייעוד הנכס - מייעודו הנוכחי לתעשייה, לייעוד שיאפשר הקמת תחנת דלק, וכן להגשת בקשה להיתר בנייה לתחנת הדלק.

התובעת הגישה, באמצעות האדריכלים, לוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל תחתון, בקשה לאישור תכנית מתאר מקומית (גת/מק/6/181) לשינוי ייעוד החלקה (להלן " תכנית המתאר") והיא אף פעלה וקיבלה את מלוא האישורים הנדרשים לצורך שינוי הייעוד, לרבות הסכמת בעל הקרקע - מנהל מקרקעי ישראל, משרד הבריאות, המשרד לאיכות הסביבה ומשרד התחבורה. תכנית המתאר הופקדה כדין, פורסמה להתנגדויות ולטענת התובעת הייתה צפויה להתאשר ולקבל תוקף בסוף חודש ינואר 2008.

משנסתיימה תקופת השכירות על פי ההסכמים הקודמים, נחתם ביום 2.7.2007 ההסכם נשוא ענייננו. על פי ההסכם, שכרה התובעת מן הנתבעת בנין משרדים בשטח של כ- 80 מ"ר, שהוגדר בהסכם כ- "חלקה א", ומגרש בשטח של כ- 200 מ"ר, שהוגדר בהסכם כ- "חלקה ב", וזאת לצורך הקמת והפעלת עסק מסחרי של תחנת דלק על ידי התובעת.

תכנית הבניה לפיה אמורה להיבנות תחנת הדלק של התובעת, צורפה כנספח להסכם השכירות ונחתמה על ידי הנתבעת (להלן " הנספח להסכם").

התובעת טוענת כי משהגיעו הליכי אישור תכנית המתאר לשלבי הסיום, היא התחילה לפעול על מנת שתוכל להקים ולהפעיל את תחנת הדלק מיד עם אישור התכנית ולשם כך, השקיעה מאמצים רבים והוציאה הוצאות ניכרות. כך, ביום 23.10.2007 חתמה התובעת על הסכם עם חברת "סול אור טכנולוגיות בע"מ", אשר התחייבה לתכנן את "משבצת הדלק" של התחנה ולייצר, לספק ולהקים תחנת דלק  בנכס. ייצור התחנה כבר הושלם והיא מוכנה להרכבה. כן נשאה התובעת בהוצאות נוספות, שיפורטו בהמשך.

על מנת שתוכל להקים בנכס את תחנת הדלק מיד עם אישור תכנית המתאר, הכינה התובעת, באמצעות האדריכלים, גם בקשה להיתר בניה לתחנת הדלק (להלן " הבקשה להיתר בניה"). לטענת התובעת, הבקשה להיתר בניה תואמת את הנספח להסכם, שכאמור נחתם על ידי הנתבעת. על מנת לחסוך בזמן שבין אישור תכנית המתאר לקבלת היתר הבניה בפועל, ביקשה התובעת להגיש מיד את הבקשה להיתר בניה לוועדה המקומית, ולאחר קבלת אישורה העקרוני לפעול לקבלת כל האישורים הנדרשים לצורך כך, אישורים שכבר ניתנו לה בעבר לצורך תכנית המתאר. התובעת העריכה וציפתה שהליך קבלת האישורים הנדרשים לצורך היתר הבניה, יסתיים בערך באותו מעוד בו תאושר תכנית המתאר.

הועדה המקומית סירבה לקבל את הבקשה להיתר בנייה בשל העובדה שהיה צורך בחתימתה הפורמלית של הנתבעת עליה, בהיותה הבעלים הרשום של הנכס. לפיכך, פנתה התובעת, בתחילת חודש דצמבר 2007, לנתבעת, וביקשה כי תחתום על הבקשה להיתר בניה. להפתעתה הרבה של התובעת, סירבה הנתבעת לחתום על הבקשה להיתר בניה וזאת בחוסר תום לב וללא כל סיבה אמיתית או הגיונית ותוך הפרה יסודית של ההסכם, דבר שהסב לתובעת נזקים כספיים ניכרים.